中国房价
5年前 ,花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。刘生（化名），一名来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。刘生解释自己这么做的原因时说：“出来混总是要还的，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
暴利：房地产的利润远不止30%
记者：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分随市场调整但成本是可控的。
有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
捡钱：上亿元商业面积白送开发商
记者：怎么运作的呢？
刘生：“用土生金”。2004年我与某公司合作，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按建筑面积收取市场地价的10％，我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地建成21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
记者：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
刘生：一般不会，有时开发商就是利用规划的空子。
记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
刘生：当然还有。我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是：这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
成本：开发商盖楼几乎不要钱
记者：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。
刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。
在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。
政商关系：像“丈母娘和女婿”
记者：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？
刘生：房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，必须要通过房地产商，其他人即使拥有土地也不可以开发。这些规定导致房地产商“专业”了起来——术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益，而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。
记者：政府和开发商到底谁是赢家？
刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府就算干了一个大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。
记者：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。
刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。
[ 本帖最后由 wangnannan 于 2011-9-29 16:29 编辑 ]
